Baca Juga
Portalandalas.com - Masyarakat yang menerima harta warisan berupa tanah disarankan segera mengurus balik nama sertifikat guna memastikan perlindungan aset yang dimiliki.
Dengan dilakukannya proses tersebut, kepemilikan tanah warisan secara resmi beralih kepada ahli waris dan memiliki kekuatan hukum yang sah.
“Benar, sertifikat tanah warisan wajib dibalik nama untuk menjamin kepastian hukum serta mencegah potensi sengketa di kemudian hari,” ujar Bagas Agung Wibowo, Kepala Bagian Pemberitaan dan Hubungan Antar Lembaga Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), kepada Kompas.com, Sabtu (3/1/2026).
Berapa lama proses balik nama sertifikat tanah warisan?
Untuk mengurus balik nama sertifikat tanah warisan, pemohon perlu menyerahkan dokumen persyaratan ke loket pelayanan Kantor Pertanahan (Kantah) sesuai domisili tanah.
Apabila seluruh berkas dinyatakan lengkap dan tidak terdapat kendala, proses penyelesaian balik nama sertifikat tanah warisan di Kantah umumnya memerlukan waktu sekitar lima hari kerja.
Persyaratan balik nama sertifikat tanah warisan
Mengacu pada laman resmi Kementerian ATR/BPN, berikut dokumen yang perlu disiapkan:
Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai. Jika dikuasakan, cukup melampirkan surat kuasa.
Fotokopi identitas pemohon atau para ahli waris (KTP dan KK) serta surat kuasa, yang telah dicocokkan dengan dokumen asli oleh petugas loket.
Sertifikat tanah asli.
Surat Keterangan Waris (SKW) sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Akta wasiat notariil.
Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan yang telah diverifikasi petugas.
Bukti pembayaran BPHTB (SSB BPHTB), SSP atau PPh jika berlaku, serta bukti pembayaran uang pemasukan saat pendaftaran hak.
Surat keterangan identitas diri, keterangan luas, letak, dan penggunaan tanah, pernyataan tanah tidak dalam sengketa, serta pernyataan penguasaan fisik atas tanah atau bangunan.
Tahapan balik nama sertifikat tanah warisan
1. Penyerahan dokumen ke Kantor Pertanahan
Pemohon membawa seluruh dokumen persyaratan ke Kantor Pertanahan setempat untuk memulai proses balik nama. Di lokasi, pemohon akan memperoleh formulir yang harus diisi dan ditandatangani di atas materai.
2. Pengajuan permohonan
Formulir yang telah diisi diserahkan bersama dokumen pendukung ke loket pelayanan Kantah. Petugas akan melakukan pemeriksaan awal terhadap kelengkapan dan keabsahan berkas.
3. Pembayaran BPHTB, PPh, dan PNBP
Proses balik nama sertifikat tanah warisan mensyaratkan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Penghasilan (PPh) apabila dikenakan, serta biaya penerimaan negara bukan pajak (PNBP).
4. Verifikasi dokumen
Pihak Kantah akan melakukan pemeriksaan dan verifikasi lanjutan atas data serta dokumen yang diajukan. Tahapan ini dapat memakan waktu beberapa minggu, tergantung kondisi dan kelengkapan berkas.
5. Penerbitan sertifikat baru
Setelah seluruh proses verifikasi selesai dan pembayaran pajak dikonfirmasi, Kantor Pertanahan akan menerbitkan sertifikat tanah baru yang telah dibalik nama.
6. Pengambilan sertifikat
Sertifikat tanah yang telah terbit diserahkan kepada pemilik baru sesuai dengan identitas yang tercantum.
Biaya balik nama sertifikat tanah warisan
Dalam proses balik nama sertifikat tanah warisan, terdapat beberapa komponen biaya yang perlu diperhatikan.
Biaya pembuatan akta wasiat notariil
Akta wasiat dibuat di hadapan notaris sehingga dikenakan biaya jasa. Ketentuan mengenai honorarium notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris.
Pada Pasal 36 dijelaskan bahwa besaran honorarium notaris ditentukan berdasarkan nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari akta yang dibuat.
Untuk nilai ekonomis:
Nilai hingga Rp100 juta: honorarium maksimal 2,5 persen.
Nilai di atas Rp100 juta hingga Rp1 miliar: honorarium maksimal 1,5 persen.
Nilai di atas Rp1 miliar: honorarium berdasarkan kesepakatan para pihak, namun tidak melebihi 1 persen dari nilai objek akta.
Sementara nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial objek akta, dengan honorarium maksimal Rp5 juta.
Meski demikian, Pasal 37 mengatur bahwa notaris wajib memberikan layanan hukum secara cuma-cuma kepada masyarakat yang tidak mampu.
Biaya pajak
Balik nama sertifikat tanah warisan juga dikenakan BPHTB dan PPh.
BPHTB dihitung dengan rumus: 5 persen x (NPOP – NPOPTKP).
Besaran NPOPTKP ditetapkan oleh pemerintah daerah masing-masing.
PPh tidak dikenakan apabila pemohon melampirkan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh dari Kantor Pajak Pratama.
Jika dikenakan, tarif PPh sebesar 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Biaya PNBP di BPN
PNBP balik nama sertifikat tanah warisan di BPN dihitung berdasarkan nilai tanah yang ditetapkan Kantor Pertanahan setempat, dengan rumus:
(Nilai tanah per meter persegi x luas tanah) / 1.000
Mengacu pada Pasal 61 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, permohonan pendaftaran peralihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam jangka waktu enam bulan sejak pewaris meninggal dunia tidak dikenakan biaya pendaftaran.
